Definition Stockwerkeigentum
November 2023
Definition:
Stockwerkeigentum ist eine besondere Variante des Eigentums, die aus dem Miteigentum entwickelt wurde. Die Begründung von Stockwerkeigentum ist nur an Grundstücken möglich. Es handelt sich um Miteigentum, verbunden mit einem Sonderrecht (Nutzungsrecht) an einem örtlich begrenzten Teil des Gebäudes. Gegenstand des Sonderrechtes kann eine Wohnung sein (oder andere Räume), die in sich abgeschlossen sind und über einen eigenen Zugang verfügen. Grundsätzlich nicht Teil des Sonderrechts sind der Boden der Liegenschaft, Bauteile, welche zur konstruktiven Gliederung und Festigkeit des Gebäudes gehören, sowie die äussere Gestaltung und das Aussehen der Fassade.
Rechtliche Grundlagen im ZGB:
> Art. 60 ff. zum Vereinsrecht
> Art. 646 ff. zum Miteigentum
> Art. 712a ff. zum Stockwerkeigentum
Wohnform:
Als Stockwerkeigentümer geniessen Sie alle Freiheiten und Rechte, die der Privatbesitz einer Eigentumswohnung mit sich bringt. Ihre Wohnung – welche Sie rechtlich gesehen im Sonderrecht nutzen – können Sie innen nach Ihrem eigenen Gusto einrichten, umbauen oder anpassen. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, profitieren Sie zudem von Inflationsschutz und der Wertsicherheit, die mit Immobilien verbunden ist. Viele Fachleute und Ökonomen sind der Meinung, dass der Kauf einer Eigentumswohnung längerfristig eine sichere Kapitalanlage darstellt und für viele einen Teil ihrer eigenen Altersvorsorge abdeckt. Die Wohnform Stockwerkeigentum ist aber auch mit Pflichten verbunden. Als Stockwerkeigentümer beteiligen Sie sich an den gemeinschaftlichen Kosten für Unterhalt und Verwaltung, leisten Beiträge für die Nebenkosten und meist auch Einlagen in den Erneuerungsfonds. Ausserdem sollten Sie bereit sein, sich an den jährlichen Versammlungen einzubringen oder sich auch einmal einem Mehrheitsbeschluss der anderen Stockwerkeigentümer anpassen zu können.
Reglement:
Ein einvernehmliches Zusammenleben im Haus setzt ein gewisses Mass an Toleranz voraus. Mit fairen und klaren Spielregeln – dem schriftlichen Reglement – wird manches einfacher.
Das Reglement ist für Stockwerkeigentümer eines der wichtigsten Dokumente. Hier ist geregelt, welche Mehrheiten zum Beispiel an den Versammlungen der Stockwerkeigentümergelten, es geht um die Kostenverteilung von Unterhalt oder Sanierung und um Rechte und Pflichten in der alltäglichen Nutzung (zum Beispiel im Garten). Im Reglement finden sich alle möglichen Vorschriften und Regeln, etwa ob die Bewohner Hunde halten dürfen oder nicht, Einschränkungen der Nutzung (zum Beispiel ausschliesslich als Wohnung oder als Gewerberaum etc.). Die Reglemente bergen mitunter die eine oder andere Überraschung – wenn den Käufern zum Beispiel Teppiche als Bodenbelag zwingend vorgeschrieben sind, oder wenn für andere Punkte der Nutzung zwingende Bestimmungen vorgesehen sind. Tipp: Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, sollten Sie sich das Reglement vorgängig aushändigen lassen und es in aller Ruhe durchlesen.
Erneuerungsfonds:
Regelmässige Einlagen in den Erneuerungsfonds sind zu empfehlen, um der Altersentwertung der Gebäude zu begegnen. Nach einer Nutzungsperiode 20 bis 30 Jahren sind meist umfangreiche Renovationen fällig (Dach, Haustechnik oder Gebäudehülle), die die Stockwerkeigentümer entweder aus dem Erneuerungsfonds oder über eine direkte Kostenbeteiligung finanzieren müssen. Wenn Sie eine bestehende, ältere Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie sich vorgängig nach den Rückstellungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft erkundigen.
Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband (SSTV) empfiehlt eine jährliche Einlage von mindestens 0,4 Prozent des Gebäudeversicherungswertes pro Jahr. Im Musterregeglement des Verbandes zum Stockwerkeigentum findet sich die Formulierung, dass die Höhe der jährlichen Einlage durch Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft festzulegen ist. Wörtlich heisst es weiter im Reglement: «…mindestens 0.4 % des Gebäudeversicherungswertes, solange der Wert des Erneuerungsfonds weniger als 6 % des Gebäudeversicherungswertes beträgt.»
Die Einlagen in den Erneuerungsfonds dienen letztlich der Werterhaltung und sichern die Finanzierung späterer Sanierungen. Sie sollten aber auch vom konkreten Einzelfall abhängig betrachtet werden – je nach Alter und Zustand der verschiedenen Gebäudeteile.
Quelle: www.stockwerk.ch
