Sanieren oder Ersatzneubau?
August 2023
Wenn Sie ein älteres Haus besitzen, kaufen oder erben stellen Sie sich die Frage, ob das Gebäude saniert und modernisiert oder ob es langfristig die nachhaltigere Lösung ist, das bestehende Haus abzureissen und einen Neubau zu realisieren. Bei so wichtigen Entscheidungen ist eine gute und klare Analyse der Ausgangslage sehr zentral. Es müssen je Vor- und Nachteile abgewogen werden, welche uns anschliessend zur richtigen Entscheidung für das weitere Vorgehen leiten.
Bei einer ersten groben Beurteilung sind die aktuellen Mietzinseinnahmen dem Wert des Objektes gegenüberzustellen. In Zeiten tiefer Zinsen sind die Verkehrswerte stark gestiegen. Ein hoher Aufwand und steigende Kosten sprechen aus Sicht des Besitzers für die Variante Verkauf. Doch in jedem Fall gehört eine gründliche Analyse an den Anfang. Aus der Analyse ergibt sich eine Strategie, es lassen sich Kosten, besondere Schwierigkeiten und im positiven Sinne natürlich auch Potenziale der Immobilie abschätzen.
1. Schritt: Grundlagen analysieren und ausarbeiten
- Wohnbedürfnisse gemäss der aktuellen Situation abklären
- baurechtliche Ausgangslage prüfen und mit den entsprechenden Ämtern Rücksprache nehmen
- mögliche Ausbaureserve prüfen
- Kosten für anstehende Sanierungsarbeiten ermitteln
- Fachperson für Zustandsaufnahme (Statik, Bausubstanz, Sonstiges) beiziehen
- Energievorschriften in Bezug auf die Haustechnik beachten
- Prüfen, ob für die geplante Sanierung Fördergelder vom Kanton zustehen
- Aktueller Wert der Liegenschaft prüfen, damit die Wirtschaftlichkeit gegeben ist
- Finanzierung mit der Bank besprechen und prüfen
2. Schritt: mögliche Varianten prüfen
- Ersatzneubau oder Sanierungsvariante prüfen
3. Schritt: Entscheidung treffen
4. Schritt: Realisierung planen
- Architekt und Fachplaner beiziehen
- Finanzierung bei der Bank finalisieren
- Baubewilligung einholen
- Aufträge erteilen
- Zeitplan einhalten
Vorteile Sanierungsvariante:
- Kostengünstiger als Ersatzneubau
- Sanierung auch in Etappen möglich
- Nachhaltige Alternative
- einfacheres Bewilligungsverfahren
- Bei Mietliegenschaft können Wohnungen teilweise bewohnt bleiben
Nachteile Sanierungsvariante:
- Vollmodernisierung kostenintensiver als Neubau
- in bewohntem Zustand meist schwierig und Sanierungsdauer ist länger
- Energieeffizienz nicht vergleichbar mit Neubau
- oft unerwartete Kosten welche vorher nicht vorhersehbar waren
- Raumeinteilung und Struktur muss meist beibehalten werden und kann nicht an die neuen Anforderungen angepasst werden
- Mietzinserhöhungen bei Mietliegenschaften nur bedingt möglich (falls Sanierung in bewohntem Zustand stattfindet)
Fazit Sanierung:
Eine Sanierung steht und fällt mit der Bausubstanz eines Hauses. Wenn das Mauerwerk intakt ist und das Gebäude nicht entkernt werden muss, ist eine Sanierung meist günstiger und schneller durchzuführen.
Vorteile Neubau:
- Modern und zeitgemässer Stil möglich
- kostengünstiger als Sanierung eines bestehenden Gebäudes
- Anforderungen in Bezug auf die Energieeffizienz können vollständig erfüllt werden
- Ausnützungsziffer kann voll erfüllt werden
Nachteile Neubau:
- Keine Investition in Etappen möglich
- keine Mietzinseinnahmen bei Mietliegenschaft während Erstellung
- teilweise aufwändige Mängelbehebungen nach Bezug
- längere Planungs- und Bauzeit
Fazit Neubau:
Oftmals stehen ältere Liegenschaften auf grossen Parzellen mit viel Umschwung. Hat man das grosse Potential einmal erkannt, ist nicht nur der Neubau eines Einfamilienhauses eine Möglichkeit, sondern auch die Realisierung eines Mehrfamilienhauses, was besonders für Investoren und Projektentwickler eine interessante Nutzungsmöglichkeit darstellt.
